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html模版 上海臨港：科創中心建設標兵 買入評級 [摘要]
■兩次資產註入，實現集團上海四個園區上市。公司原名自儀股份，是由上海臨港集團旗下專業從事產業載體開發運營的上市公司1）2015年底首次註入，實現借殼上市：首批註入上市公司的園區資產包括松江、康橋、南橋3個園區資產。臨港集團註入時承諾5年內註入漕河涇和浦江兩個園區，以及在3年內將已處於籌建階段的桃浦智慧城、鹽城園區、海寧園區註入上市公司平臺，以解決同業競爭問題。2）2016年6月，集團首次履行上市時承諾。上市公司通過本次交易新增浦江園區項目，獲得98.4萬方的權益可租售建面。根據公司年報，本次擬註入資產2016年實現歸母凈利潤為1.09億元，按本次交易價格計算PE15X，低於上市公司今年以來平均水平。
■業績亮麗，在手188萬方優質園區資源。根據公司2016年年報。公司共實現營收18.0億元，同比+12.1%（一季報同比+494%）；歸屬於上市公司股東的凈利潤4.03億元，同比+20.2%（一季報同比增16倍）；截至年末，公司在開發面積91萬方，土地儲備63萬方，公司總在租面積34.5萬方，合計擁有優質園區可租售資源188萬方。
■背靠臨港集團，上海“自貿區”和“科創中心”建設的戰略主體。上海臨港產業區是上海規模最大的產業開發項目，待開發資源最豐富，承接重大戰略性項目的可能性最大。臨港集團是唯一市屬園區地產集團，是臨港產業區及漕河涇開發區的開發主體。作為是上海建設“全球科創中心”和“自貿區”戰略的重要載體。根據公司公告，臨港集團目前從事土地一級開發業務，代政府行使相關非市場化業務職能。
公司土地獲取與集團行政職能密不可分（與一級開發及招商引資、園區規劃聯動），潛在資源可觀。
■投資建議：近期彭博社及路透社報導瞭“特斯拉落戶臨港產業區”的傳聞，特斯拉方面也有透過媒體回應，但目前中方尚未有任何代表發佈正式公告，也不明確落地具體位臵。6月22日晚，公司發佈公告稱截至目前，本公司未與特斯拉公司進行過接觸，亦未與特斯拉公司就其在中國建廠事項有合作意向，並且未簽署任何協議。
我們不妨作兩方面假設，1、假設特斯拉如傳聞落地：公司除瞭有土地資源增值和租金增值預期外，也存在股權合作的預期。但由於之前合資車企主要是車企之間的股權合作，比較少車企和非車企合作，如若參與特斯拉合資公司投資，對公司業績貢獻彈性非常可觀。若未有參股合資公司，上市公司是集團主要二級開發主體，未來預計將參與到特斯拉整車廠的規劃、設計、建設中去，是本次投資的最大受益者之一。2、本次傳聞並無實質進展：目前特斯拉已經官方回應正與上海市政府探討建設工廠的可能性，即便落地進展不如預期，仍並不能否認臨港產業園在全國有獨一無二的價值，相信市場對該區域土儲價值會有重新認識，值得持續跟蹤。
■風險提示：國企體制僵化，業務推進緩慢，資源獲取能力低於預期。
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